30 Ene El nuevo Registro de alquileres de corta duración: Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
Con el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, España se convierte en el primer país en adaptar su ordenamiento jurídico al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, las cuales establecen una serie de obligaciones y regulaciones en materia de información que se aplican a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración cuando los Estados miembros hayan establecido procedimientos de registro para las unidades situadas en su territorio. Además, se establece que cuando existan ese tipo de procedimientos de registro, se deberá crear una Ventanilla Única Digital que funcione en el conjunto del Estado miembro.
En adaptación a la citada normativa europea, el Real Decreto 1312/2024 resulta de aplicación en todo el territorio nacional:
- a los servicios prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas
- a los servicios de alquiler de alojamientos que prestan los anfitriones a través de las plataformas.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de este Real Decreto 1312/2024 aquellos servicios de alquiler de alojamientos que se ofrezcan sin contraprestación económica. A efectos de esta disposición, se entiende por remuneración cualquier forma de compensación económica, independientemente de su cuantía o naturaleza.
Esta normativa sobre el registro de alquileres de corta duración, que establece el marco conceptual sobre el cual se aplica la normativa, esto es, el Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración, introduce como elementos clave que merecen especial atención:
- la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
- la implementación del Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos
- la regulación de obligaciones para las partes implicadas:
a)Para las personas arrendadoras: Nuevas responsabilidades y requisitos en la gestión de sus propiedades.
b) Para las plataformas en línea: Obligaciones específicas en cuanto a la gestión de información y colaboración con las autoridades.
El artículo 7 del RD 1213/2024 regula la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos como pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración. A través de esta ventanilla se llevará a cabo la recepción y transmisión de datos por parte de las plataformas. La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos transmitirá mensualmente al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos de estadística autonómicos en su caso, y a Eurostat, los datos relativos a cada unidad según determina el artículo 11 del citado RD.
En cuanto al procedimiento para la obtención del Número de Registro, la norma ofrece dos vías de tramitación, atendiendo a las preferencias y posibilidades de los interesados:
- Tramitación digital:
La solicitud se presenta a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, de tal manera que toda la documentación requerida debe adjuntarse en formato electrónico.
- Tramitación en papel:
La solicitud puede presentarse en papel directamente en el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles correspondiente.
Independientemente de la modalidad elegida, una vez recibida la solicitud, el Registrador competente (de la Propiedad o de Bienes Muebles, según la naturaleza de la unidad) procederá a la asignación automática e inmediata del Número de Registro.
Este sistema dual de tramitación refleja el compromiso del legislador por facilitar el acceso a este procedimiento, adaptándose tanto a las nuevas tecnologías como a los métodos tradicionales, garantizando así el acceso a este proceso administrativo.
En cuanto a las obligaciones para las partes implicadas, por un lado, las personas arrendadoras, entendiendo por éstas en atención a lo establecido en el artículo 2.c) del RD 1312/2024, aquellas personas físicas o jurídicas que prestan, o tienen la intención de prestar, un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración a cambio de una remuneración a través de una plataforma en línea de alquiler de corta duración ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, están obligadas a obtener previamente el Número de registro o identificador único de una unidad expedido por el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles competente que permite la identificación de una unidad.
Junto con la solicitud deberán aportar para cada Unidad (quedando excluidos como tales, atendiendo a lo establecido en el artículo 2 b) del RD, los hoteles y alojamientos similares, incluidos los complejos hoteleros, los apartahoteles y los moteles, albergues, así como los alojamientos en campings y aparcamientos para caravanas):
- La dirección específica de la unidad, el Código Registral Único y su referencia catastral.
- El tipo de unidad
- Si la unidad se ofrece como una parte o la totalidad de la residencia principal o secundaria de la persona arrendadora, o para otros fines
- El número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en la unidad
- Si la unidad está sujeta a un régimen de título habilitante
- La identificación de la categoría o categorías y tipos de arrendamiento para los que pretenda obtener un número de registro
Además del deber de atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes que pueda recibir en relación con sus unidades y de actualizar la información aportada sobre las mismas respecto de las que haya obtenido un número de registro en el momento en el que se produzca un cambio en la misma, las personas arrendadoras tienen la obligación de comunicar a las plataformas en línea el número de registro que se haya asignado a su unidad por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles, para poder ofrecerlas en dichas plataformas.
Por su parte, las plataformas en línea de alquiler de corta duración tendrán el deber de recoger funcionalidades en sus aplicaciones que permitan a las personas arrendadoras identificar las unidades ofrecidas mediante el número de registro que se les haya asignado por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles; garantizar que las personas arrendadoras faciliten el número de registro que tengan asignado a sus unidades y que se muestre claramente como parte de sus anuncios antes de permitir la oferta de los servicios de alquiler de alojamiento de las unidades en sus plataformas; realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de las personas arrendadoras, en su caso, a través de la consulta con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de los datos del registro; informar sin demora indebida a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y a las personas arrendadoras de los resultados de las comprobaciones aleatorias anteriores; informar a las personas arrendadoras que se propongan utilizar sus servicios de la aplicación del procedimiento de registro único; recoger y transmitir mensualmente los datos de actividad por unidad, junto con el número de registro facilitado por las personas arrendadoras, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios publicados en sus plataformas, a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, por medios de comunicación de máquina a máquina, así como dar cumplimiento en un plazo de cuarenta y ocho horas desde la notificación a las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a un número de registro suspendido o retirado.
En cuanto a las autoridades competentes, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos será competencia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que será el encargado de coordinar las actuaciones vinculadas a la eficacia de este real decreto mientras que la competencia para el procedimiento de registro único recaerá en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles.
Por último, indicar que aun cuando el RD 1312/2024 entra en vigor el día 2 de enero de 2025, el legislador expresamente determina que sus disposiciones no desplegarán efectos hasta el día 1 de julio de 2025 ofreciendo, así, la posibilidad a todos los actores implicados a realizar las adaptaciones tecnológicas y funcionales necesarias para su aplicación.
Leticia Fontestad Portalés
Catedrática de Derecho Procesal
Consejera Académica GUERRERO ABOGADOS